许家印下令抄底：恒大逆市扩张规模 48天上100个项目

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牵头:恒大计划今年上半年拿下120个新项目。当房地产行业以去库存化为基调时，恒大选择了规模扩张。

《经济观察报》记者吴玉婷谢敏敏:“前一段时间我们有近20个项目，在接下来的48天里，我们要去100个项目。”恒大董事局主席许家印今年4月在安排年度工作时表示。

48天后是5月31日。换言之，恒大计划在今年上半年赢得120个新项目。当房地产行业以去库存化为基调时，恒大选择了规模扩张。

根据恒大董事会设定的目标，公司2017年实现销售额3000亿元，2020年实现销售额5000亿元，复合增长率为30%，这是属于房地产“黄金时代”的增长率。当时，它有一个领先的土地储备，这被认为是公司持续增长的保证。

在许家印的动员下，恒大的区域公司正在寻找新项目。此时，恒大已经拥有1.47亿平方米的最大土地储备。同时，截至2014年12月31日，恒大的净负债率达到86%，不包括528亿元的永久债务。

据知情人士分析，恒大可能会配合资本市场的一系列行动，通过增加融资机会来减少负债。然而，恒大没有回应这一说法。

《经济观察报》通过多种信息来源证实，恒大不仅表示将继续拓展其主要房地产业务，还通过房地产相关业务资产的证券化和剥离，包括海南海化岛项目、恒大工作室和恒大商业地产，不断降低其负债率。

在48天内赢得100个项目

许家印指出，在5月31日前推出100个新项目是一个艰难的目标和集团战略。

相比之下，碧桂园在2013年做了什么。那一年，该公司设定了销售翻番至1000亿元人民币的目标，这需要空.大量增加新地块的数量据可靠消息，2013年，碧桂园获得了99块土地，包括现有项目周围的土地。

“碧桂园当年的土地比以前多，但还没有达到恒大的规模。”靠近碧桂园的人说。

为了在规定的时间内完成任务，许家印给整个团队开了绿灯:“不管是一手项目还是二手项目，在付款、价格等细节上都不要犹豫，快速赢得优质工程，不要坐等形势变化。要求权力下放，权力应下放给地区公司的董事长。董事长会妥善处理，投资中心会尽快批准，然后直接上报董事会批准。”

集团还通过评估地区公司的董事长来推动这项任务。许家印说:“我们已经考察了董事长的水平能力，包括项目、团队建设、项目管理、按时提前开业等。最近，公司提拔了一批非常年轻的董事长，这是要以身作则。”

此外，恒大还放宽了征地的“五星级标准”，配合快速征地。“现在形势变化很快。董事会已指示在一定程度上放宽五星级标准，并将项目标准的权力下放给地区公司，否则可能会失去好项目，100个项目的目标不可能在48天内完成。”徐佳音说道。

在许家印的带领下，上述地区公司的负责人和他的团队进入了一个忙碌的观望状态。他几乎每天晚上都加班到凌晨，白天一直谈论项目，一天看几个情节，压力很大。甚至到处询问同行，询问土地信息。

在半个月内，团队最终削减了几个项目，但只完成了一半的指标，这需要在剩余的半个月内完成。在这段时间里，他自己瘦了5磅。

100个项目的指标不需要由集团分配，但是每个地区的公司先报告，先服务。“每个人都非常热衷于这样一个获得土地的好机会。”这位负责人表示，土地收购资金也是按照先到先得的原则进行申报的，由集团分配20%的资金，其余的地区公司解决。

“为什么这个大项目必须是稳固的？因为不是现在就是永远。”徐佳音强调道。他指挥集团大项目的基础首先是政策趋势和市场环境。上述地区公司的负责人表示:“他对总体趋势非常乐观。”

许家印表示，从2009年到十八大，除了2008年的一些优惠政策外，房地产一直受到监管。十八大后，形势发生了变化。许家印说，此时，国家进行了深化改革、结构调整、转型升级，并注重提高增长质量。“全面深化改革，充满促进房地产市场稳定健康发展。政府在建设廉租房和经济适用房方面做得很好，市场层面的事情让市场去做。”

“我认为，未来三至五年，甚至五至十年，房地产业将继续健康稳定地发展。”徐佳音说道。他分析说，随着人均居住面积的增长，未来整个国家的总需求将会下降，但市场中的优胜劣汰正在加剧。恒大去年实现销售额1315亿元，但仅占中国房地产总成交额的2 %, 空房源大幅增加。

目前，恒大在全国147个城市拥有300多个项目。许家印预计，随着房地产市场的健康稳定发展，房地产成交量将很快扩大。交易量扩大后，下一步就是项目用地的短缺。

许家印在讲话中还特别提到了4月10日发布的《国务院关于落实重点工作部门分工的意见》。许家印表示:“在整个市场没有对这份文件所载的重大利益作出回应的情况下，公司必须抓住巨大的发展机遇。”

2017年的销售额为3000亿英镑

恒大土地收购的“内因”是其持续高速增长的“野心”。

许家印表示，恒大目前的经营理念和战略是“三高一灯”。“三高”意味着高周转率、高杠杆和高回报，“一轻”意味着轻资产。

“没有项目，就没有发展，高周转率和高杠杆都是空的话。”许家印表示，“因此，从目前的发展机遇和发展战略来看，我们必须坚定不移地加大项目建设力度。”

恒大表示，今年的销售目标是1500亿元，实际内部目标是2000亿元。

此外，许家印要求公司今后坚持30%以上的指标健康高速增长。“按照这个增长速度和幅度，到2017年，也就是第七个‘三年计划’结束的那一年，恒大的销售额将达到3000亿元；到2020年，也就是第八个“三年计划”结束的那一年，恒大的销售额将达到5000亿元。”

2014年，为了实现1315亿元的销售目标，恒大全年新开53个项目。全年新增开工面积2250万平方米，竣工面积2063万平方米，在建工程面积4135万平方米，分别增长13.2%、6.5%和4.7%。年销售面积达到1819.8万平方米。

根据恒大对机构投资者的回答记录，2015年初，恒大统计其年库存为1700万平方米，预计今年新增2800万平方米，价值3200亿元。如果我们想实现超过2000亿元的销售额，去除率约为62.5%。如果只实现1500亿元的销售额，淘汰率将是47%。因此，可以估计真实去除率为47%-62.5%。

根据上述数据，如果恒大在2017年的销售规模达到3000亿元，那么当年恒大的年销售额至少不低于4800亿元，销售额不低于7200万平方米。

截至2014年12月31日，恒大的土地储备总建筑面积为1.47亿平方米，几乎是著名土地储备碧桂园的两倍。但要在2017年提供7200万平方米的可销售商品，1.47亿的土地储备似乎并不算太多。此外，恒大去年收购了841万平方米的土地，低于其2063万平方米的完成消费。

根据这一逻辑，目前集中征地是有道理的。

那么，恒大能否在两年内实现销售额翻番，从1500亿元增至3000亿元？

由于恒大“薄利多销”的战略，它需要比同行卖出更多的面积，才能获得与其他开发商类似的销量。以2014年恒大销售额1315亿元、销售面积1820万平方米为基础，恒大月均销售面积达到152万平方米，均价为7225元/平方米。如果按每套房子90平方米估算，每月将售出16，800套房子。

为了在2017年实现3000亿元的销售额，恒大需要完成3750万平方米销售面积的任务，平均销售面积为313万平方米。每套房子也算90平方米，恒大每月将卖出3.48万套，是2014年的两倍多。

即使恒大能够完成这个销售任务，有多少是有效销售？“有现金流的销售”在总销售额中所占的比例是多少？对此，许家印在香港业绩发布会上表示，恒大2014年销售额为1315亿元，回报率超过1100亿元。

然而，恒大2014年业绩公告显示，其应收账款随着销售规模的扩大而增加，增长率高于其销售增长的比例。二零一四年，应收账款总额由一年前的人民币72.077亿元增至人民币122.1877亿元。会计年限小于90天和超过半年至一年的基金分别占总数的40%和34%。在香港上市的1000亿家内地房企中，贸易应收账款总额为61.91亿港元，但30天龄基金占90%；碧桂园86.9亿元，其中97%在1-6个月的客户信用期内。

恒大财务总监谢在业绩发布会上解释说，应收账款增加是因为恒大销售规模扩大。此外，恒大还为买家提供了不同的付款方式，一些买家选择了分期付款。谢认为，这是可以理解的。

逆市场而动

“100个项目是老板报告的最大数字。他们还没有被报道。我不知道这样的速度会不会超过100。”上述恒大区域公司负责人表示。

该负责人表示，他的分行主要承接二手房或三个旧房改造项目，因为这两类项目可以分期付款，不需要在两个月内付款。

根据《经济观察报》掌握的多家区域公司的信息，恒大仍在收购其进入的三个四线城市或一线城市周边的土地，调整土壤储备结构的意图不明显。

据统计，今年一季度，十佳房企土地储备面积增加337.7万平方米，同比下降60%。《经济观察报》采访的一些房地产企业报告称，市场出现复苏迹象，土地是稀缺资源，宜早不宜迟，在此期间可以适当补充土地。然而，销售疲软，土地收购预算总是有限的。

一季度，绿地、恒大、万科土地收购总额排名前三，分别为114亿元、90亿元和42亿元。不过，除绿城和世茂去年同期没有征地外，恒大的征地增幅最为突出，翻了一番。其他企业获得的土地数量逐年减少。

标准普尔亚太企业评级主管孔磊表示，自2014年第四季度以来，土地收购量一直在两位数下降。目前，伴随着整体市场的改善，征地肯定会恢复。一般来说，在S&P评级的公司中，逢低吸纳和逆市收购的趋势并不特别明显。房地产开发商承受着大量囤积和收购土地的巨大压力，从而对负债造成更大压力。少数财务状况良好的开发商采取了一些行动，但他们不是行业的主流。

一家中央企业的内部人士表示，尽管政府今年出台的许多政策有利于房地产市场，但市场形势仍不容乐观。“市场将短暂回升，但不会持续很久。该公司仍然认为，市场已经告别了大发展时代。现在政府在征用土地时特别谨慎，而减少库存是全年的主要任务。”

碧桂园在土地市场上很活跃。《经济观察报》获悉，这是由于碧桂园区域公司的调整，新成立的区域公司需要占用土地来发展业务。然而，碧桂园相关负责人表示，公司没有硬性要求，所有要求都是根据工作计划和财务预算实现的。

作为行业领袖，万科认为过去20年30%的业务规模复合增长是不可持续的。万科秘书长谭华杰在接受《经济观察报》采访时表示，万科的市场份额不到3%，发达国家的大部分龙头企业都在6%左右。“如果这是第一个业务，它将增长一倍左右。”

市场份额翻了一番，总销售额在整个市场处于稳定状态。根据2014年2151亿元的销售额估算，万科住宅业务的年销售额上限约为4000亿元。如果将住宅业务的增长转化为未来十年的复合增长率，这个数字约为7%。

恒大之所以对市场持乐观态度，并在短时间内集中收购土地，令业内人士感到困惑。上述中央企业的内部人士在接受《经济观察报》采访时表示:“我们还没有听说中央政府将出台新的优惠政策，对三套旧房和经济适用房进行改造。”那人说:“即使我们不知道，也不可能有大动作。”

此人说:“三个老项目需要跟踪很长时间，从3-5年到10年不等。即使旧的改革和经济适用房确实是有利的政策，企业也不可能、也不需要在短期内搞大项目。”消息来源称。

当然，另一个明显的意外征地结果是，恒大原本的高负债更糟糕。2013年，恒大的永久负债权益为250.24亿元，2014年翻了一番，达到528.52亿元。如果将“永久债务”计入权益，恒大的净负债率为85.9%，但如果将“永久债务”计入负债，恒大的净负债率在250%至303%之间。2014年，恒大地产实现利润181.73亿元，其中永久债务持有人实现利润43.39亿元，占净利润的24.08%。

恒大正在扩大规模以付诸行动。”(尽管占用了大量新土地)，1.47亿平方米的原有土地开发不会放缓，公司将招聘大量基层员工。因为招人的成本比蹲点要低得多。”上述恒大区域公司负责人表示。

在回答投资者的提问时，恒大管理层还透露，公司三线项目保证3-6个月开工，二线项目保证6-8个月开工。“只有整个市场的恒大才能跟上市场的转折速度，我们对资本市场的承诺才会兑现。”

资金方案:主业强+副业轻

恒大此前也曾这样做，以迅速扩大集团的土地储备。2006年初，恒大的土地储备为310万平方米，2009年第三季度末增加到5100万平方米。恒大于2009年11月上市，受到香港资本市场的欢迎，由于其土地储备巨大，资本市场采用净资产估值法衡量公司市值。

然而，房地产金融资深评论员黄立冲表示，目前资本市场尚未认可“土地规模扩大，公司估值就会上升”的逻辑。不过，他也承认，目前股市很热，企业在资本市场的融资机会越来越多，融资成本也相对降低。

由于凯撒债务违约，目前不是内地股票发行港股债券的好时机。与此同时，国内资本市场状况良好，房地产行业整体呈上升趋势，因此投资者有强烈的购买意愿。

据《经济观察报》统计，自5月11日以来的10多天里，包括中国建设用地、复星国际、华润置地、香港绿地和金地商业地产在内的8家国内地产股宣布进行配股融资，总资本达249亿港元。去年，内部住房市场只有7只股票。

许多在港的国际投资银行家向《经济观察报》表示，目前，投资机构应该从土地收购时机和市场环境、土地价格以及公司自身的土地储备等角度来判断房地产企业的土地收购行为。如果公司很好地抓住了土地收购的机会，并且土地价格很低，就可以形成积极的预期。另一方面，一些人认为公司负债累累且过于激进，而机构认为风险会增加。

不过，这些人都表示，不同的机构有不同的估值和评级思路，也不排除有些机构会将大量的土地收购与市场前景中强劲的销售和销售增长率联系起来，从而获得积极的评价。

一位业内人士已经了解到恒大在48天内拿下100块土地的任务。在他看来，恒大还有另一种逆市抢地的方式，那就是配合资本市场的一些动作。尽管收购土地本身就是烧钱，“积极自觉地管理市场价值可以保持股价上涨。”

巧合的是，恒大的股价从4月12日许家印在集团内部发布项目指令开始强劲上涨，并在16个交易日内从每股4.29港元上涨至8.4港元。这一增长率远远超过了其他内地住房存量。

与3月底恒大业绩发布时外资银行给出的“卖出”评级相反，从4月底开始，国内很多知名券商都发布了恒大的研究报告，都给了恒大增持评级。其中，国信证券(报价002736，咨询)将恒大的目标价上调至25.46港元。原因如下:首先，恒大在房地产业务上展现出领先风格:储备最大、面积最大、分布最广；其次，恒大在一、二线城市有很大比例的土地储备，成本低，盈利前景好；此外，自2009年以来，恒大地产土地储备、房屋销售和核心净利润分别实现了21.7%、34%和111%的复合年增长率。

但与此同时，德意志银行(Deutsche Bank)发布报告称，为应对资产负债表疲弱，恒大通过配股融资的风险正在上升。

《经济观察报》也从各种渠道证实，恒大目前的思路是打造一个主业住宅化、多业轻资的企业。众所周知，恒大有意推动矿泉水、粮油等多元化产业集团上市。此外，《经济观察报》还获悉，该公司正准备将其海南省海化岛人工填海工程分拆上市。

在恒大集团内部，海化岛被定位为类似迪拜棕榈岛的项目，正在赶超正在向海外市场推广的棕榈岛。海华岛有28种形式的526个项目，包括酒店集团、国际会展城、博物馆群、主题公园、海洋世界、水上公园、全球影视基地、温泉城、文化娱乐城等。

许家印还认为，其工作室业务已经符合分拆上市条件。据统计，恒大300多个项目中，有200多个是由恒大工作室策划的。目前，恒大已经有16家电影院开业，今年上半年还有30家电影院将陆续开业。此外，还有150个在建和待建项目，将在一定期限内开工。据恒大表示，这里有200家电影院，1400多个屏幕，对空来说是一个巨大的发展，市场价值是不可估量的。

此外，恒大的商业项目也将走资产证券化之路。据最新统计，恒大在建和在建的商业地产总面积约为550万平方米。恒大表示，按照目前的市场价格，所有商业地产的总资产约为1080亿元。

“下一步，所有企业，包括那些未建成的企业，都可以与外界合作。例如，保险公司可以投资企业和办公楼。包装、上市和销售都是资产证券化和资产资本化的具体任务。”徐佳音说道。

目前，恒大已经成立了资产管理中心，许家印要求“重视资产，在最短的时间内，尽快减轻资产负担。”许家印说，“这是降低公司负债率最有效的方法。此外，分拆上市也是我们降低负债率的一项重大举措。”