冷眼看惊天大收购：恒大低于市价35亿购新世界4大项目

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135亿收购三个城市和四个项目！12月2日，恒大地产与香港新世界宣布，恒大地产在海口、海南、武汉、湖北和广东惠州共收购了4个超大型项目，总建筑面积近400万平方米，引起媒体广泛关注。

此次收购依然延续了徐家印和他领导的恒大地产一贯的火爆风格。民营企业吞并老式港资项目的势头也吸引了业内人士的关注:中国民营经济的实力如此强大，以至于曾经主导中国内地的老式港资企业已经屈服？

如果你不被眼花缭乱的收购金额和面积所蒙蔽，运用流行的大数据思维、金融视野和房地产投资视角，你可以对恒大拿下的新世界三大城市的四大项目的位置、配套设施、资产、价格、未来潜力、回报率和支付方式进行技术分析，这可以揭示出恒大的收购模式和技巧，不难得出一个更深刻、更有意义的结论:恒大实际上曾经进行了巨额投资

我们能做的是事后聪明。让我们具体分析一下，在徐家印这个经营已久的地方，如何以最划算的交易创造中国房地产收购史上的新纪录。

现在，让我们逐一分析一下恒大拿下的这些项目。

一、海口项目

位置:最引人注目的海口项目位于海口市美兰区海淀岛西北区无锡路碧海大道，西、北与琼州海峡接壤。这是一片稀缺的一线海景居住用地，是海口市具有代表性的高档住宅区，属于海口市著名的学区，资源稀缺。靠近世纪桥，到最繁华的国际贸易圈需要五分钟，到海南省政府需要十分钟。

配套设施:项目周边有城市商业、休闲公园、疗养中心、高端酒店、省级名校、游艇度假、艺术文化七大城市生活功能，配套设施完善。这是海南省少有的高档住宅小区。

资产:本次总价86亿元，包括海口项目公司的全部资产，如已竣工物业、已投资建安支出、未开发物业、现金等。总建筑面积高达200万平方米。

价格:项目底价约为2850元/平方米。相比之下，2013年为类似项目出售的土地的底价为每平方米3733元人民币，便宜了24%。

未来潜力:目前，项目中同类竞争产品的基本售价为10000-13000元/平方米，但这只是毛坯房的价格，恒大的房子都是精装修的。此外，该项目有多种形式和高端定位，包括别墅和平房。根据海口核心区近两年的房价上涨，特别是项目区的高涨幅，预计未来总售价至少将超过18000元/平方米，具有投资回报。

支付方式:20亿首付占23%，余额两年内分期支付；然而，海口拍卖的付款方式必须严格在一个月内支付。

二.武汉项目

位置:两个项目均位于武汉中央商务区附近，交通便利，区位条件优越。

配套设施:全部为地铁上层建筑物业，周边学校、商场、医院等配套设施完善。

资产:购买总价包括武汉项目公司的全部资产，包括已完成的物业、建设支出、未开发的物业以及长庆花园项目和新华家园项目约4.6亿元现金，总建筑面积130万平方米。

价格:底价3500元/平方米，比2015年2月类似项目的土地底价低22%。

未来潜力:目前，该项目同类竞争产品的基本售价为9000-12000元/平方米。根据武汉核心区近两年房价上涨情况，特别是项目区涨幅较大，预计未来整体售价至少将超过13000-15000元/平方米，投资回报率不低于25%。

支付方式:首付款10亿占26%，余额两年内分期支付；但是，武汉拍卖会的付款方式必须严格控制在一年之内。

三.惠州项目

位置:位于深圳周边一小时经济生活圈。

配套:独一无二的配套高尔夫球场，占地100万平方米，位于淡水河畔。

资产:本次收购包括惠州项目公司的全部资产，包括高尔夫球场及其配套设施、已建及未售物业总投资、未建成建筑面积42万平方米及现金。

价格:底价约为1122元/平方米，土地价格两年支付一次。2015年9月项目周围土地的底价为1280元/平方米(不含高尔夫设施)，便宜了14%。

未来潜力:目前项目中同类竞争产品的基本售价为6000-12000元/平方米。根据惠州近两年的价格上涨情况，预计未来总售价为11000-18000元/平方米，投资回报率不低于30%。

支付方式:首付款1.5亿元，占13%，余额两年内分期支付；然而，惠州的单手拍卖支付方式必须严格一次付清。

现在我们可以回答恒大收购新世界四大项目的整体性价比:

首先，新世界盈利了吗？

答案是肯定的。它不仅赚钱，而且仅从数据理论来看，新世界也赚了很多钱。据《新世界》报道，他的总收入超过50亿元。

然而，简单地讨论是否赚钱是没有意义的。关键是利润最大化？这个答案对新世界来说是一个遗憾，因为他没有赚到他应得的所有钱，或者他自愿贴现了他应得的利润。

数据显示，新世界与香港其他领先企业一样，很早就收购了土地，价格极低，发展极为缓慢。这三个地方的四个主要项目分别于2005年在海口、1992年在武汉和1995年在惠州获得。由于香港强大企业的强势地位，当时的土地收购价格极低。以海口项目为例，当时仅获得18.08亿土地。也就是说，新大陆最长的征地时间是23年，最短的是10年！在过去的一二十年里，这是中国房地产市场快速发展的黄金时代。经过几轮的飙升，与同类项目的底价相比，这四个项目的总价值已经增加到不低于170亿元！

按照港资企业的惯例，新世界以170亿元的价格慢慢将这些项目出售给合适的企业，比恒大此次赢得的135亿元高出35亿元。差额是35亿，新世界已经给了恒大。一句话:看起来新世界已经赚了钱，但事实上它可以赚更多的钱。这笔钱只是新世界项目长期积累的时间成本，之所以赚到这笔钱，是因为它占用土地太早，太便宜了！恒大给出的价格应该与当前的市场价格进行比较，而不是与它很久以前收购的价格进行纵向比较。

结论:良心的代价！

2.慷慨的支付方式从何而来？

值得一提的是，两年付款期使新世界无法立即收回135亿元，而恒大高速的开发模式可以第一时间产生现金流，两年内的分期付款只能由交易项目本身全额支付，不视为投资回报和现金流收益。

在中间，新世界放弃了两件事:一是更直接的利润，另一个是资本提取率；恒大只得到了它最需要的两样东西:一是高投资回报，二是充裕的现金流。

当然，在新世界这样做的原因是复杂的，包括旧香港企业对内地市场的爱恨情仇和越来越不适应。然而，在选择恒大时，两家企业非同寻常的密切关系不容忽视。

正如恒大的公告所述，新世界以如此优惠的成交价格和两年期分期付款的优惠条件，将内地的四个优质项目出售给恒大地产，显示了双方长期以来建立的密切而良好的合作关系，反映了新世界对恒大地产实力和品牌的高度认可，深化了香港与内地龙头企业的互信和合作共赢模式。

第三，问题又来了。为什么新世界不自己做呢？

除新世界外，在过去一两年，长江实业、新鸿基、中国地产、瑞安地产等老牌港资企业纷纷在内地出售物业。原因与他们的香港风格不无关系。

首先，香港企业的发展成本处于劣势。港资企业在内地的布局规模普遍较小且相对分散，往往一个省只有一个项目，不利于集中批量采购和标准化复制。建筑和安装成本一般比内地开发商高50%到1倍。近年来，随着内地融资环境的不断改善，港资企业的资本成本优势开始慢慢萎缩。

其次，香港企业的发展周期跟不上节奏。由于香港土地稀缺，产权和税收有限，港资企业已经习惯于长期投资项目，开发周期超过十年。但是，这种方法不适用于大陆。在内地市场，尤其是二三线城市，土地增值率远远落后于香港。港资企业发展周期的开启所带来的增值收益往往低于快速发展所带来的滚动收益，而漫长的发展周期严重影响了企业的发展步伐。

此外，香港企业的营销环节和产品定位很容易错位。香港人口少，商品房供不应求，所以港资企业不需要精心制定营销策略，产品价格往往更高。然而，在内地激烈的竞争环境下，港资企业的营销方式明显落后于其他竞争对手，难以满足内地买家的需求。

总而言之，为什么新世界在这个时候放弃了它所偏爱的东西？因为按照香港企业的发展模式，新世界与其继续缓慢发展十多年，耗费大量成本赚取未来利润，倒不如现在转移，立即获得利益，即使利益少了，也是舒服的。毕竟，二线城市的市场是他们难以控制的，这已经是万科和恒大的天下了。

四.新世界缺少的是恒大的强项！

与港资企业不同，恒大以其强大的成本控制能力、标准化能力、快速发展能力和定位能力而闻名于业界。

恒大具有很强的成本控制能力，在土地收购、设计、销售等环节严格实行标准化管理，集中采购、外包，从源头控制成本，确保市场低迷时成本低于行业水平，始终保持较强的竞争力。

在开发建设方面，恒大始终坚持“立即开发、快速建设、大开发、快速销售、快速周转”的发展模式。通过规范运作和强有力的执行，项目可在征地后4-6个月内开工，实现高周转率，提高资金利用率。这是确保恒大一年四季都有楼盘出售，并能坚持高速周转的制胜举措。

当然，恒大的产品定位正是需要的，这保证了恒大在销售上的竞争优势。恒大的所有项目主要是基于首次置业者和普通自住者的刚性需求；同时，徐家印作为国内唯一一家完成装修并交付建筑的企业，同时也向人们宣布没有理由退房，徐家印倡导的精品战略和规范化管理严格控制了成本，确保了产品的高品质和高性价比。

可以说，一笔创造了中国房地产纪录的交易，并不仅仅停留在令人瞠目结舌的交易数字上，而是为市场和经济界树立了一个榜样，意义重大。许家印和恒大携手新世界老朋友，打造龙头企业双赢发展模式。对于恒大来说，这一破纪录、最具成本效益的交易是企业成熟的标志。恒大正在加速冲击世界500强企业，许家印的多元化旗舰已经启航。双赢的理念和在重大交易中的巧妙运用，将为中国企业界做大做强提供很好的借鉴。