墓地投资孕育新热潮 高额服务费将替代高价墓？

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电影《非诚勿扰》中有一个情节。在相亲中，海归Roi遇到了一个有四川口音的姐姐，她总是游说他为他的父母买一个墓地。

罗伊决定买一个墓地后，妹妹说:“实际上，这是一项投资。你只需要支付3万元就可以买到皇家风水墓地，3万元，这是一张往返美国的机票。几年后，同样的墓地可以卖到30万英镑。到那时，你再卖一次就可以赚十倍。”

这部电影于2008年底上映，反映了2000年前后墓地的投机行为。当时，几乎每年清明节前后，销售人员都会在“投资回报率高达几十倍”和“在墓地投机比在房地产投机更好”的招牌下四处销售。

这股热潮持续到2004年。此后，随着人们逐渐认识到墓地投资的有限价值和地方当局的强烈劝说，投机行为逐渐平息。

然而，在过去两年里，由于二、三线城市房地产市场不景气等原因，新的投资热潮似乎再次高涨，但不是个人投资者，而是“机构”投资者。

那么，这个行业有什么样的投资回报呢？是像外界所说的那样，利润如此之大，以至于人们不能死，还是还有别的什么？

公墓经营者结算账目

最近，高鹏(化名)正在为他手中的一个100英亩的墓地寻找新的买家。该公墓位于东部某省的三线城市，是当地唯一的公益性公墓。

根据经营性质，我国公墓可分为经营性公墓和公益性公墓两种类型。所谓经营性公墓，是指为城市居民安葬骨灰或者遗体提供有偿服务的公益性公墓；公共墓地主要是为农村村民的遗体或骨灰提供安葬服务的公共墓地。

作为一种稀缺资源，墓地在高鹏的手里是“热的”。他告诉《中国商报》记者，该公墓经过三年的运营，已经收回了2000万元，年净利润固定在700万至800万元。如果这种情况持续下去，它将能够在2到3年内恢复到原来的水平，然后它将是一个纯利润阶段。

“根据民政部门的规定，坟墓占地面积不超过1平方米。因此，原则上可以在1亩土地上建600多个坟墓，但实际上，共用区域(绿化、服务中心、道路、停车场等。)被计数。一亩土地上有300座坟墓。如果100亩完全开发，至少可以建3万座坟墓。”高鹏给记者算了一笔账。他说，在他的墓地里，便宜的坟墓要花30，000到40，000元，昂贵的坟墓要花80，000到90，000元。

“现在人们非常重视祖坟的位置。他们必须有好的风水，保护后代。因此，把他介绍给廉价的坟墓。有好的风水是必要的。高鹏说，“如果你一年卖70或80座坟墓，你基本上可以达到700万的收入。”"

在东南部的一个省，石铁刚(化名)正在为刚刚被拆迁的墓地申请土地证书。“这是一个大型墓地，在第一阶段仅占地200英亩。在拿到土地之前，我参观了许多城市的墓地，发现这个行业是有利可图的。我计算了一下，在200英亩的第一期工程中，可以建造30，000座坟墓。如果每座墓的平均价格为4万元，销售额可达12亿元。”史铁刚说道。

史铁刚曾经是一名房地产经纪人，但他很快发现墓地的利润远远高于房地产，尤其是在目前房地产低迷的情况下。在他看来，两者的发展理念是相似的，它们都是消耗土地的，它们都必须被招募、拍卖和绞死，但也有很大的区别。房地产有一个漫长的建设环节，一次性出售完成，钱被拿走，而墓地建设环节相对简单。然而，要想延长销售周期，控制销售节奏，“因为它卖完了，它就会丢失”，而服务是最重要的。

高鹏和史铁钢都是公墓经营者，门槛不低。普通人能投资墓地吗？目前，国内墓地不能预售，在墓地投机是非法的。在此前的猜测中，仍有许多人没有“解决问题”。

然而，据《中国商报》记者了解，一些机构已经开始研究投资墓地的金融产品，让普通投资者可以享受墓地的经营回报。“我们正在研究这样一种金融产品。产品的投资是墓地，产品的购买者每年可以从墓地的收益中获得红利。”一个机构的负责人告诉记者。

毕竟，在这个市场上能够站稳脚跟的是机构投资者。

什么因素影响回报

墓地有什么样的投资回报？它也从终端价格开始。

在《非诚勿扰》中，四川小梅推出的墓地是3万元，背景是2008年的北京。

《中国商报》的一名记者查询了一款在线殡葬服务应用，发现北京近30个公墓的价格从1000元到100多万元不等，这是很不一样的。例如，位于北京市怀柔区渤海镇兴隆市的九宫山长城纪念林公益墓的价格为5800元，而八宝山人民公墓的平均价格为100万元，现已售罄。根据每个墓地的情况，平均价格约为5万元。

“在清明节，媒体大肆宣传‘我死不起’。是这样吗？就我们而言，在我们城市有许多由政府免费提供的基本殡葬服务，比如海葬和树葬。然而，人们不得不选择购买墓地。光买墓地是不够的，还要选好风水。一个好的墓地自然是昂贵的。”市殡葬协会秘书长告诉记者。

广州一家商业公墓的总经理告诉记者，中国的殡葬业受到了五种民俗的影响。

“首先是要被埋葬，所以要完全消除埋葬是非常困难的；二是落叶归根，这也决定了丧葬的地域性甚至超过了房地产的地域性；三是祈求文化，注重风水，这对墓地的建设有很大的制约；第四是孝顺。因此，虽然国家大力提倡简朴，但普通人很难举行薄葬。毕竟，这是死者的情感寄托；第五是比较文化。”他说在短时间内克服这五点是不现实的。

这五点决定了墓地的最终投资回报。

以第一点和第二点为例，“我们有一个数字。在广州，每年的火葬量为6万~ 7万，但土葬率不到10%。那么，其他人呢？回到家乡是可能的，落叶归根。县级城市的许多公墓年复一年地亏损，投资巨大，回报缓慢。为什么？因为在城市化的过程中，很多人回到农村，把自己的土地留在村里，直接埋在自己的土地上。”上述广州商业公墓的总经理说，集体埋葬在平原地区很少见，但在山区却很常见，因为在山区有一条鱼会漏网。一旦既成事实，当地执法部门很难处理。

据了解，墓址价格主要由墓价、墓价(墓碑)、葬费、墓地维护管理费用等组成。其中，墓葬的价格占很大比重，墓葬的价格体现出明显的区位特征，即风水。

“在墓园中，有些位置被认为是风水好的地方，如背山、前水、风向等。”史铁钢说，在南方的一些村庄，被视为风水宝地的墓地价格可能会超过10万元，远远超过一线城市的墓地价格。因此，整个墓地的位置非常重要。

当然，不管风水如何，墓地的整体价格都有区位特征，比如一线城市高于二三线城市或村庄，东部城市高于西部城市，省会城市高于非省会城市，这是由人口基数和消费力即市场支撑的。

“市场是第一个。人们经常告诉我他有一个墓地，你不能接受。我说这要看当地的市场需求。”上述广州商业公墓的总经理说。

盈利模式应该改变

那么，在一线城市，投资经营墓地有高回报吗？

殡葬服务提供商福寿源于2013年12月在证券交易所上市。上市第一年，即2014年，毛利率达到80%，2013年为80.4%。在总收入构成中，最大的是公墓服务，占84.7%，公墓服务收入的98.1%来自公墓销售。2014年，福寿园共售出10093座坟墓，实现公墓服务收入6.74亿元，与公墓销售收入基本持平。

与史铁刚估计的销售3万座古墓的销售收入可达12亿元相比，情况更糟。所以，这个行业真的很赚钱。然而，上述广州商业公墓的总经理提醒说，福寿园之所以能获得高利润率，是因为一开始征地成本低。

根据福寿园2014年年报，土地成本仅占“公墓服务销售和服务成本”的11.7%，而墓碑成本占37%，是最大的成本。

“福寿园已经有20多年的历史了。早年，土地收购成本低，导致毛利高。但是现在，随着殡葬行业的改革，人们更加重视殡葬服务。像福寿源这样的殡葬服务提供商只能在服务上更加努力，这将不可避免地导致高昂的营销成本和人力投资。因此，你可以看到它的净利润率只有毛利率的一半。”上述广州商业公墓的总经理说。

“新获得土地的墓地估计几年内都无法生存。没有基本市场。对于公墓来说，最重要的是老顾客带动新顾客。如果有7000名顾客被埋在墓地，后续销售可能会更好。新墓地里什么都没有。广告可以吓死人，更不用说投机了。你还能获得这么高的利润吗？”上述广州商业公墓的总经理说。

他说，从理性的角度来看，一个公墓可以实现30%的净利润，这被认为是一个高水平的管理。

事实上，在整个墓地的建设和管理中，早期获取土地是最困难的一步。

据了解，墓地的征地程序与房地产类似，都需要招标、拍卖和悬挂。然而，由于土地使用的特殊性质，获得土地更加困难。同时，这种土地的使用寿命从40年到70年不等，但对死者来说，它上下辐射约200年，即四代。

“土地使用周期不等于墓地的土地周期。公墓的土地使用年限较长，灵活性不强。它必须等到没有后代。在公告成为无主之后，它将通过海葬或树葬进行重新安置。土地是可以循环利用的，即使在国家收集和储存土地并将其转化为农业用地后，也很难再将其转化为耕地，因为土地消耗巨大。因此，我认为墓地的土地管理应该是长期的。”上述广州商业公墓的总经理说。

在他看来，中国的殡葬业仍是原生态发展，它离不开短期的土地消耗。然而，从长远来看，殡葬业绝不能像房地产一样买地卖地，殡葬业的最大利益不应该是销售墓地，而是殡葬服务提供商空房。甚至土地也可以免费提供，但同时收取很高的服务费。这个，

“以土地消耗为基础提高殡葬服务成本，通过市场化手段降低土地消耗。”他说。