四招独门 RE/MAX瑞麦地产帮你选购逞心海外房产

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Re/max专家表示，中国投资者在海外买房并不是什么新闻，但人民币的突然贬值可能会进一步推动中国人购买海外房地产以保护财富的热情。看别人买，自己也买一套。既然国内房地产市场前景不确定，人民币贬值，那就去国外购买吧。这就是所谓的中国式购房。在全国各地价格差异和人民币贬值预期的背景下，人们似乎热衷于在海外买房。(http://www.shanghairemax)

在中国购买需要货比三家，更不用说海外了。如果你选择一家不可靠的海外房地产公司，利用国内外的信息不对称向客户介绍一套不合适的房子，这对他们来说是一件非常郁闷的事情。

re/max Ruimai Real Estate(http://www . Shanghai remax)是一位40年的海外房地产专家，他教你四种购买满意海外房地产的技巧。

第一步:买还是不买？以下指标告诉你！

租售比可以帮助你判断当地房地产市场是否存在泡沫

在你的目标区域，如果你能以200到250个月的租金购买一套中等价位的房产，这意味着当地的房地产市场相对安全。

家庭年收入与平均房价的比率帮助你判断当地房价是否合理

正常情况下，家庭年收入4-6年是购买该地区中等价位房地产的合理价格。这个数字在美国是四年，在澳大利亚是六年，在香港是八年。

失业率帮助你判断未来3~6个月的房价趋势

通常，当失业率处于下降周期时，房价处于上升周期；当失业率处于上升周期时，房价处于价格调整或下降周期。

第二个技巧:在哪个国家？你不能只看租金回报率！

在外国，要判断房地产市场的趋势，不能只看租金回报率，还要看通胀率、银行存款利率和按揭利率。例如，某一地区的房地产租金收益率为7%，通货膨胀率为2%，银行存款利率为4%，贷款利率为6%。根据这一数据可以判断，在低通胀的经济形势下，租金收入高于存款利息，这将鼓励更多的人放弃存款，利用银行较低的利率投资房地产，从而增加市场需求，推高房地产价格；如果房地产的租金收益率为9%，贷款利率为15%，通货膨胀率为5%，存款利率为12%，从这些数据可以判断，租金收益率远低于存款利率和贷款利率，房地产市场应该处于较高的房价调整水平。银行正在收紧货币政策，提高贷款利率，以抑制通胀，但也抑制投资需求，未来房价下跌的预期很强。

第三个措施:买公寓还是别墅？在海外买房子，土地也是钱！

在海外买房时，不要忽视土地的价值。在中国购买住宅只有70年的产权，而外国有更多的永久产权。土地是有限的资源。从长远来看，土地的价值将永远存在，而房地产将随着时间的推移而受损和贬值。李先生想在澳大利亚墨尔本投资一处房产。目前，他看好两处相同价格50万澳元的房产，一处是公寓，另一处是独栋别墅。

高层公寓:投资50万澳元，位于市中心，两室，2014年竣工。在维多利亚，需要缴纳5000澳元的印花税。根据规定，在这个州买房子只需要5%的土地价值，所以估计土地价值是100，000澳元，建筑价值是400，000澳元，土地所有权是联合签署的。

别墅:投资50万澳元，位置在郊区，印花税13500澳元。因此，土地价值为27万澳元，建筑价值为23万澳元，拥有独立的土地所有权。

根据土地价值与建筑价值的比较原则，可以判断在相同或相近的投资额度下，选择土地价值与建筑价值比值高的别墅和独立的地契比较好。

第四个标准:买哪一批？首先，当地或白人社区！

对于投资型购房者来说，需要考虑的是如何以最低的价格买房并获得最高的收入；然而，想为老年人居住的购房者有更个性化的需求。

无论是自住还是投资，首先要明确目标城市和周边居民的购房面积。海外买家最热衷的国家也是移民最热衷的国家，来自世界各地的不同国籍的人聚集在一起。在这个时候，一个城市住宅区的划分标准不仅仅是财富。以最受欢迎的移民城市悉尼为例。北部和西部的居民主要是本地人和英国人，还有许多中国人。相应的地价也高得多。例如，西区一栋中等大小的独立式住宅的价格约为200万澳元，高端社区和海景客房的价格甚至高达1000万澳元。

选择一个当地人居住较多的地区买房会更方便，而且价格在未来会稳步上涨。关键是当兑现时，收款人和银行将客观地评估其价值。

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