瑞安57亿再售内地物业 李锦记携万科低价接盘

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瑞安目前的总体自持项目回报率不到3%，因此以如此低廉的价格出售是无可奈何的。“赖安一定很缺钱，否则他不会把这么好的项目卖给领先的展会，而这个项目在未来会有一个增值的空空间。”一位房地产基金高管告诉《中国商报》记者。

12月10日晚，瑞安房地产(0272.hk，以下简称“瑞安”)宣布将以人民币57亿元出售企业天地3号楼的房产。买方是baylinegloballimited，这是一家合资企业，其中李锦记保健品集团持有90%的股份，香港万科房地产持有10%的股份。

瑞安指出，在偿还债务并扣除交易成本和费用后，集团完成了上述项目的销售，净资金约为16.79亿元；贷款转移完成后，基金将达到26.53亿元，这将使集团的净资产与负债的比率降低12%。

数据显示，企业世界3号楼总销售面积为87，295平方米，其中办公楼56，518平方米，零售部分30，777平方米。上述物业已于今年上半年竣工，计划于2015年底开业。目前，写字楼和零售物业的预租率分别为88%和41%。

瑞安董事长罗康瑞表示，此次出售符合瑞安年初制定的战略，瑞安今后将继续实施这一战略，不断提高财务能力。

企业世界位于上海市中心，毗邻淮海路商业街，太平湖畔建有两座小型高层写字楼。有了这样的规格，上海的房租自然就高了。根据DTZ的数据，2014年第四季度，上海新世界的日平均租金约为10元/平方米，“企业世界”项目超过12元/平方米。从外部看，这个办公楼项目似乎也比其他办公楼更高档。《中国商报》记者注意到，落户“企业世界一期”的店铺主要是名车、名表品牌和咖啡馆，礼来药业、索尼和迪士尼也是企业世界的客户。

今年8月，香港凌展资产管理有限公司以66亿元人民币收购了位于上海新世界的瑞安房地产(港股0272)的“天地一号、天地二号企业”。凌展资产管理公司首席执行官霍早前接受记者采访时表示，目前每月可以从企业天地1号楼和2号楼赚取2400万至2500万英镑的租金。我们在未来还会坚持很长一段时间，我们主要看这个项目的长期增值。如果按照这个数据计算，凌展收购的上述办公楼的收益率将在4.3%~4.5%左右。目前，整个国内写字楼的回报率基本不超过4%。考虑到未来企业世界的增值效应，可以说收购凌展是非常划算的。

瑞安目前的整体自持项目回报率不到3%，因此以如此低廉的价格出售企业天地三号可能是无奈之举。“赖安一定很缺钱，否则他不会把这么好的项目卖给领先的展会，而这个项目在未来会有一个增值的空空间。”一位房地产基金高管告诉《中国商报》记者。

在瑞安11月份的表现中，其合同销售额总计145.8亿元。除去之前的销售收入，瑞安今年前11个月的销售业绩为79.8亿元。这个销量显然太低了，而面对老太平桥项目开发的持续拖延，影响了现金流，瑞安无奈低价出售该建筑。罗康瑞本人表达了他也将出售现有商业地产的想法。

《中国商报》记者还注意到，除瑞安外，今年上海写字楼的大宗交易非常频繁。根据海建建市场中心研究部的数据，2015年前10个月，整个办公楼采购交易涉及15个项目，24栋建筑，累计交易面积646，800平方米，金额295.08亿元。根据仲量联行的统计，2015年前三个季度，上海的大宗办公交易占中国市场的44%，排名第一。在商业市场整体低迷的情况下，资本开始逢低买入写字楼。

一些参与购买的投资者告诉记者，他们认为，上海写字楼的资产价值在未来将会增加，而自持仍然可以获得租金，这也将是一个稳定的投资。可以预测，上海的大宗交易在未来可能会保持活跃。