地产富豪登胡润榜创新低 市场集中度越来越高

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张宏伟

胡润研究院最近发布了《2015年胡润报告》。尽管制造业和房地产仍是榜单上近一半最富有人群的主要财富来源，但房地产行业上榜人数比例已降至历史最低点，2015年仅占16%。%，比去年的19.8%下降了3.8个百分点；在富豪榜前十名中，有五位涉及房地产，包括万达王健林、范海卢志强、苏宁张靳东、万向路秋官和华严斌滨，但苏宁、万向和华滨的主营业务不是房地产。

那么，中国房地产行业富豪榜上房地产大亨比例的变化反映了什么问题呢？

房地产行业已经进入了一个新的阶段

自2000年以来，中国房地产市场经历了快速发展的黄金十年。根据2010年人口普查的结果，2010年中国城市住宅建筑面积达到203亿平方米，几乎是2000年的两倍，城市人均住宅面积达到30.3平方米，十年间增长35.6%。其中，2010年城镇人均29.2平方米，城镇人均32.0平方米。

此外，同一个政策咨询研究部门的结果显示，2010年前后，中国城镇家庭平均住房单元数已达到1.0。按照国际标准，城镇居民家庭平均住房单元数已经达到1.0，这意味着中国房地产市场的供需已经基本平衡，未来增量住房的增长率将会下降，房地产市场将逐步进入存量住房时代。

相应地，房地产大亨的数量或行业比例也经历了这样的起伏。以胡润的“2003中国大陆富豪榜”为例。在房地产市场的快速发展阶段，房地产相关企业占据了主导地位(58%的上市企业主要从事房地产或房地产相关建材、钢材、瓷砖、木地板、基础设施等。)；随着民营经济的崛起和互联网的繁荣，虽然房地产行业的富人数量有所下降，但《观澜湖2005胡润报告》的数据显示，房地产仍是中国最富有人群从事的行业，但其比重已从2004年的45%下降到2005年的28%；十年后，在最近于2015年发布的胡润中国富豪榜上，房地产行业上榜人数比例降至历史最低点。

市场集中度越来越高

房地产行业在胡润百富榜中的比重从2003年的58%下降到2015年的16%，这并不意味着从事房地产行业的企业已经开始下降，也不意味着房地产行业的富豪财富价值正在下降，而是反映出中国房地产市场已经从散兵游勇的初始阶段过渡到市场集中度相对较高的成熟阶段，少数上榜的房地产富豪已经掌握了大量的社会财富。

统计显示，从2001年到2005年，房地产企业前10名的集中度逐年下降，从2001年的3.21%下降到1.91%。尽管在接下来的两年里集中度有所上升，但行业集中度仍然很低，2007年仅达到3.38%。根据国家统计局《1999-2008年房地产统计年鉴》，就企业数量而言，从1999年到2008年，房地产开发企业总体呈上升趋势，特别是2003-2004年，房地产企业数量增加了60%；从2004年到2005年，房地产企业略有下降；从2005年到2007年，房地产企业的数量持续稳步上升，2007年达到62，518家；2008年，房地产企业数量猛增至87，562家，是1999年的3.4倍。不难理解为什么房地产业在中国房地产市场的初级阶段占有很高的比重。

然而，当市场相对成熟时，竞争日益激烈，并购现象增多，房地产企业数量急剧下降，行业集中度上升。根据同一个政策咨询研究部门的数据，2014年销售额前10名和前20名的住房企业的市场份额分别为17.2%和23.2%，分别比2013年上升了3.5和4.3个百分点。在这种情况下，大多数中小房企都没有机会上市。

房地产大亨的财富价值和房地产企业的规模都在增加

在中国房地产市场的初级阶段，房地产大亨的财富价值相对较低。例如，在《福布斯》2001年财富排行榜上，中国大陆最富有的企业家，中信泰富荣智健和世茂徐荣茂的财富值分别只有65亿元和60亿元，位居第四和第五。2004年，36岁的黄光裕是福布斯中国首富，他的财富达到140亿元。此外，他在北京的房地产业务也取得了良好的进展。此时，中国的房地产市场还没有超过10亿房屋出售企业。

但时至今日，同一个政策咨询研究部门的数据显示，2014年，共有80家房地产企业跻身100亿大军，比2013年增加9家，总销售额为2.8万亿元，市场份额接近40%；前十名的销售门槛也从2013年的554亿增长到658亿；据估计，2015年万科和绿地仍将把房地产行业带入“2000亿”时代，第一阵营其他50亿级房企的差距将进一步拉大。

从《2015胡润报告》中还可以看出，61岁的王健林和他的家人以2200亿元的财富超过了马云，成为mainland China首富，财富比去年增长了52%。截至2014年底，万达商业地产自持物业面积已达2157万平方米；万达商业2014年销售额达到1600亿元，同比增长30%。到2015年，万达的地产面积将超过2500万平方米。从房企集中度来看，王健林及其家族所掌握的万达商业地产也位于中国房地产市场销售额前10位，商业地产市场份额排名第一。就企业规模而言，万达商业已经成为名副其实的“巨人”。

(作者是同一政策咨询研究部门的主任)