二线濒死商业等待巨头解救

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商业地产正在为几年前无序市场进入造成的“后遗症”买单。据《今日北京商报》记者调查，尽管华联(报价000882，咨询)、王府井(报价600859，咨询)等零售商频繁在二线城市发起并购，但与二三线市场的半死不活的项目相比，它们仍是杯水车薪。根据贝尚研究所的分析，只有地理位置、硬件条件、商业潜力等诸多因素都符合标准的商业地产才能受到零售巨头的青睐。在城市发展过程中，最初盲目发展的大量商业仍然是一个负担。等待巨人的到来

不仅新兴的o2o资本市场令人不寒而栗，成熟的商业房地产行业也在努力寻找解决问题的办法。在最近的收购案中，哈尔滨李群广场被移交给王府井；华联股份与安徽、山西和内蒙古等五个项目有关联交易，并接管了二线城市的运营。总体而言，这两笔交易发生在二线城市，这两大集团通过项目收购首次部署到新市场。

然而，等待巨人拯救项目只是冰山一角。在商业地产供应持续增长、资金被项目占用的情况下，许多中小开发商在红海苦苦挣扎。中国商业地产联盟副总裁兼秘书长王永平表示，最近他频繁走访许多商业项目时，最让他感到不满的是，开发商怨声载道，希望尽快摆脱这些项目。

据世邦魏理仕统计，去年全球在建商场总面积为3900万平方米，其中亚太地区在建商场面积超过3200万平方米，中国占60%以上。在世界十大最活跃在建购物中心的排名中，中国占据了九个席位，达到了自调查开展以来的最高点。

市场过剩的局面使得高品质购物中心品牌在选择商品时更加谨慎。王府井在投资哈尔滨李群广场时，综合考虑了项目区的未来前景，并对项目收益进行了详细的评估。在商业风险预警中，王府井只赢得了二期工程，而一期工程已经由其他业主运营了两年。王府井强调，公司与万泰房地产(李群广场业主)已经协调了同一阶段的业主，并将对一期和二期物业进行整体规划，以提高项目的整体性和知名度。

资产减值非常严重

相比王府井李群广场二期较高的投资价值，“投资回收期8年，项目内部收益率19%”，华联股份对收购项目表现出诸多担忧。

从收购资产的估值可以看出，二级商业项目盈利能力的不确定性风险增加。华联股份指出，五个被收购项目的固定资产和土地使用权预计价值约为30亿元，今后仍需筹集18亿元的配套资金，并继续投资项目建设。建设完成后，每年的折旧和摊销金额相对较大。由于五家公司尚未运营，华联缺乏本地运营的参考项目，未来运营水平和盈利能力难以估计。

购物中心能否顺利进入市场，与开发商的选址、交通条件、周边设施和市政规划密切相关。一位资深商业地产从业者表示，目前，能够进入大集团狩猎范围的项目，只出现在一、二线省会城市或重点开发城市。三线市场也有大量项目需要救助，但很少有人关心它们。虽然红星商业和万达已经推出了资产管理产品，但对于那些硬件条件差的物业，如有限的体积和低于标准的楼层高度，专业运营商很难让它们起死回生。

在二线城市，房地产和商业地产未来价格波动的风险正在逐渐增加，但投入过多精力的开发商不愿看清现实，往往更难高价出售。中国购物中心产业信息中心主任郭增力表示，目前，商业市场面临严峻的问题，未来几年，可能有意退出的商业地产数量和面积将持续增加，但买方市场并没有同时扩大。许多待售商品会认为此时价格已达到最高点。王永平认为，商业项目的运作并不令人满意，但高估值可以通过周围房屋和商店的价格来考虑。然而，目前的情况是，有很多卖家有很高的期望，很少有买家可以接管。

有许多僵尸项目

商业地产依赖于重资产模式，这使得许多开发商无法做到这一点。河南一家开发商已投资逾10亿元人民币，该项目预计投资30亿元人民币。他已经为剩下的20亿元跑了半年多，但仍然没有希望。在浙江的一个地区，一位开发商艰难地将项目推向市场，但分散的投资局面和步履蹒跚的运营让他觉得投资该项目的数十亿元的回报遥遥无期。

根据瑞易德中国商业地产研究中心的报告，中国商业地产的问题正在从投资难、选址难向经营难转变。据估计，未来40%以上的商业地产项目将成为品牌占有率低、运营团队流失、利润不确定的“僵尸”项目。

在王永平看来，许多开发商都在奋力骑虎难下。如果进入市场的项目投资不理想，品牌无疑会被恢复，这就要求对违约进行赔偿，并在各方面为优质品牌提供优惠条件。下定决心调整并消耗大量资金，但不改变投资的不良局面，以后的操作将更加困难。

从招商角度来看，大部分10万平方米左右的商业项目都需要主商户的支持，这将占用购物中心约50%的租赁面积。但是，能够与国内外知名品牌保持长期合作关系的集团大多是运营模式和规模成熟的集团，中小开发商很难找到长期合作、租金贡献稳定、刺激购物中心客流的主要品牌。红星商业大卖场招商负责人表示，超市的大卖场往往在资产管理产出项目中得到保证，其他地区需要因地制宜引进其他租户。就租金收入而言，它不同于重点城市的“保证+提取”模式。有时，一些资质差的项目只收取固定租金，以保证前期收入。

除了吸引投资，资本也是中小房地产开发商最大的麻烦之一。王永平表示，绝大多数中小房地产开发商都有对接资本市场的需求。然而，由于规模小，很难达到上市标准，一些企业很难进入资本市场，但很少发生交易。北京商报记者今天获悉，pe九鼎投资最近计划联合上市100家中小商业地产。然而，可以列入上市资产的项目需要已经进入市场并盈利，这不是大多数项目能够实现的。